그래서 집값이 오른다는 건가 떨어진다는 건가?

보수 언론과 경제지를 중심으로 아파트 가격이 바닥을 찍었다는 기사가 자주 보인다. 이런 기사 제목에는 대체로 지역명이 없는데 내용을 보면 주로 서울 강남 지역 근처 아파트 가격 상승 및 서울 청약 시장이 후끈하다는 소식을 전하고 있다. 물론 제목은 제일 중요한 내용이고 여기서 지역 연관성을 생략시켰다면 뭔가 의심스럽다는 생각이 많이 들게 된다. 정말 집값이 반등했다는 것이 사실일까?

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우선은 집값 통계는 믿을 만 한가부터 따져야겠다.

보수 언론이나 경제지에서 참고하는 집값 통계는 주로 공기업인 한국부동산원의 자료가 많이 쓰인다. 그런데 얼마 전 부동산원의 통계에 객관적이지 않은 지표가 삽입되었다 해서 조작 논란이 일었던 적이 있다. 전국적인 집값 하락세일 때 거래가 없어도 시세를 만들어 내기 위해 심리적인 지표를 적용한 것이 비판을 많이 받은 듯하다. 당연히 이는 객관적이지 않다고 봐야 한다.

최근 1년 종합주택 매매가격변동률 (한국부동산원)

보수 언론에서 종종 참고하는 청약 계약률도 여전히 문제다. 청약 계약률은 의무 신고제가 아니라서 자의적으로 조절해서 발표하거나 아예 공개하지 않아도 되는 것이라 신뢰성에 의문이 있다. 하지만 많은 언론에서 청약이 마감되었다는 소식이 끊임없이 보인다. 정말일까?

덕분인지 모르겠지만 일단 수도권을 중심으로 아파트 가격 하락세가 바닥을 찍고 반등하는 것처럼 보이기도 한다.

경매시장에서도 감정가를 웃돈다는 등 가격 상승세를 부추기는 기사가 보인다. 다만 서울 일부 사례를 들었기 때문에 객관적인 정보는 아닌 듯하다.

전세가 하락과 전세 대출 금리의 하락으로 역전세가 아닌 전세난을 걱정해야 할 것 같다는 보수 경제지의 시각도 보인다. 역시 서울 한정 기사임에 주의가 필요하다.

그런데 집값은 정말 오르고 있는 것일까?

공공지표인 부동산원의 통계는 이미 바닥을 찍고 반등한 것처럼 보이지만 객관성 시비에 휘말렸다. 그렇다면 다른 민간지표를 참고해 볼 수도 있을 것이다. 예를 들어 KB국민은행의 7월 부동산시장 리뷰에서도 바닥을 찍은 것처럼 보이지만 이제 겨우 하락세의 바닥을 찾은 느낌이고 여전히 하락세이기 때문에 아파트를 제외하고는 반등이라고 보기에는 무리로 보인다.

KB부동산리뷰 2023-7 중 발췌 (KB국민은행)

결과적으로 민간의 통계는 부동산원의 통계와는 좀 차이가 있어 보인다. 어쨌든 양쪽 다 일방적으로 믿기에는 무리이니 일단 참고만 하자.

보수 언론이나 경제지를 제외한 언론이나 개인 단위로는 아직 역전세난이 끝나지 않았고 단기적 반등인 데드캣 바운스일 가능성 제기가 계속 나오고 있다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 것 같다. 건설사의 로비나 주주 압력 등을 받는 언론사에 비하면 오히려 더 객관적일 지도 모르니 말이다. 실제로 건설사들은 상당수의 언론사 지분을 확보하고 있다고 알려져 있다. 지역언론은 더욱 심하게 건설사에 휘둘리고 있다고 봐야 한다.

최근 아파트 가격의 단기 고점 가능성을 생각하고 매도하는 경우가 종종 보인다고 한다. 여기에는 하반기 금리 인상 가능성이 거론되는 듯한데 금리의 향방도 상당히 묘연하다. 어쨌든 집값 상승기라면 집을 바로 내놓는 경우는 적을 것이라 어떤 상황인지 확인이 필요할 것 같다.

하나 더 남은 문제는 시세 조작으로 인한 거품 가능성이다.

일부 언론과 개인들이 의심했었던 지난 집값 하락기 시세 조정 혐의의 허위 거래 매물이 많이 적발되어서 사실로 드러났다. 그렇다면 현재의 집값에 거품이 상당수 끼어있을 가능성도 생각해야 한다. 일부 보수 언론의 보도 행태가 더더욱 의심스러울 수밖에 없다.

거의 사실처럼 보이지만 정말 거품이 끼어있다면 어떻게 될까? 이대로 투기세력의 작전에 말려 들어가는 걸까? 사실 그러면 남은 것은 대폭락일 가능성도 높아 보인다. 대규모 물량 공급을 계속 이어질 예정과 맞물릴 테니 말이다. 하지만 내년 총선 등을 앞두고 정부가 선심성 정책을 내놓을 것이라는 소문도 돌고 있어서 무작정 집값이 떨어지게 방치되지는 않을 확률이 더 높아 보인다.

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결론은 당연히 이 글을 쓰는 작자가 알 리가 없다. 하지만 적어도 언론을 그대로 믿기에는 뭔가 수상한 고리가 많이 보인다는 점을 놓치면 안 될 것 같다. 여러 시각의 기사나 의견을 참고하는 것이 소중한 시기 같다.

그나저나 금리의 향방은 도대체 어디를 가리키고 있을까? 미국은 안 그래도 고금리인데 신용도도 떨어지고 거기다 무리하게 계속 국채를 발행하는 등 금리가 오를 여건만 갖추고 있다. 이런 상황을 한국이 그냥 구경만 하기엔 환율과 금융시장이 너무 위험할 수도 있다. 그렇다면 한은이 금리를 한 번 더 올리는 가능성을 생각해 볼 수도 있지 않을까? 물론 그저 상상일 뿐이다. 하지만 정말 올라간다면 집값 하락은 정해진 결과라고 봐도 될 것 같다.